El Método de actualización de Rentas en la tasación de inmuebles

A la hora de valorar un inmueble susceptible de producir rentas podemos aplicar el método de actualización de dichas rentas, el cual vamos a describir a continuación.

Lo primero que debemos tener en cuenta para poder aplicar este método es que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.

b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.

c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

Una vez que hayamos comprobado el requisito anterior hemos de disponer de la siguiente información:

a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración, y su estado actual.

b) Información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

c) Procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

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El procedimiento de cálculo exigirá:

1 -Estimar los flujos de caja. Para ello deberemos tener en cuenta los distintos condicionantes que indica la Orden ECO/805/2003.

2- Estimar el valor de reversión. Dicho valor se calculará de acuerdo a los métodos previstos en la Orden ECO/805/2003, en función del tipo de inmueble de que se trate.

3- Elegir el tipo de actualización. Deberá adoptarse un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda a la tipología del inmueble, su ubicación y el tipo de contrato de arrendamiento además del riesgo previsible en la obtención de rentas. El tipo de actualización elegido debe ser similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.

4- Aplicar la fórmula de cálculo. La Orden ECO/805/2003 nos señala la fórmula para poder calcular el valor de actualización, donde debemos tener en cuenta entre otros los pagos y cobros previstos, el tipo de actualización y el periodo de tiempo estimado.

 

En definitiva, mediante este método se intenta obtener el valor de un inmueble en función de la capacidad de producir rentas que este tiene.

 

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