El método de comparación en la tasación de inmuebles

El método de comparación es, quizás, el más utilizado para la valoración de toda clase de inmuebles y para poder aplicarlo, la Orden ECO/805/2003 establece una serie de requisitos entre los cuales en Aucal vamos a destacar los siguientes:

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

 

Por lo tanto, para poder aplicar este método el técnico responsable de la valoración deberá contar con una base de datos de anteriores operaciones de compra/venta de inmuebles suficientemente amplia que le permita seleccionar, al menos, seis de ellas de características  similares al inmueble objeto de la valoración(localización, superficie, equipamientos…)

 

El procedimiento para obtener el valor por comparación sería el siguiente:

a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.

En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.

b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.

c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización

En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de la Orden ECO/805/2003, los que puedan incluir elementos especulativos.

d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes

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Deberemos prestar atención a los siguientes casos especiales:

a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.

b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

Por último, hay que indicar que será necesario ajustar el valor calculado anteriormente si existe la probabilidad de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años. Todo ello se explica de forma pormenorizada en el curso de Perito Judicial en Tasaciones y Valoraciones Inmobiliarias que imparte Aucal y con el que el alumno se inscribiría de manera gratuita en la Asociación de Peritos Judiciales del Reino de España (Aspejure).

 

Autor: Julio Pérez

Tutor de Aucal

¿Tenías idea de cómo se llevaba a cabo este procedimiento?

¿Alguna vez has recurrido al método de comparación para tasar inmuebles?

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2 comentarios

  1. Buenas,

    acabo de descubrir vuestra web y he de decir que hacéis un gran trabajo.

    Aportáis información muy interesante para el sector inmobiliario.

    Un cordial saludo y gracias por el artículo.

    1. Gracias por vuestro comentario y nos alegra mucho que os haya gustado y esperamos que sigas leyendo nuestros artículos. Saludos!

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