El Método residual en la valoración de inmuebles

Para finalizar con los métodos de valoración de inmuebles previstos en la Orden ECO/805/2003 vamos a indicar a continuación las principales características del método residual.

En la aplicación del método residual se podrán seguir los procedimientos siguientes:

a) Procedimiento dinámico: Se podrá aplicar a terrenos urbanos o urbanizables (estén o no edificados) y a edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas. Los pasos a seguir serán los siguientes:

-Se estimarán los flujos de caja. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble.

-Se elegirá el tipo de actualización. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada. Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

-Se aplicará la fórmula de cálculo. El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.

b) Procedimiento estático: Solo se podrá aplicar a solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados. Para utilizar este procedimiento se seguirán los siguientes pasos:

– Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

– Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes.

– Se fijará el margen de beneficio del promotor. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.

Se aplicará la fórmula de cálculo siguiente:

F = VM ∙ (1 – b) – Σ Ci

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.

b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.

Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

método residual inmuebles

Por último indicamos que para poder aplicar el método residual se deberán cumplir una serie de requisitos:

– La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.

– La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.

– La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.

– La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

¿Conocías este método?

¿Lo has utilizado alguna vez?

Sugerencia Aucal

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