La Nueva Ley Hipotecaria

Una buena parte de los ciudadanos somos titulares de un crédito hipotecario. En muchas ocasiones la gestión de una hipoteca es una autentica caja negra para los usuarios, de hecho, la mayoría ni siquiera tienen en su poder una copia de la escritura de formalización de este crédito.

Créditos hipotecarios impagos

De todos es conocido, por su amplia difusión en los medios de comunicación, lo que puede conllevar el no hacer frente a los pagos de la hipoteca tanto a los titulares como a los avalistas si les hubiera. El periodo de crisis que hemos sufrido (y que aún no ha terminado) ha supuesto un incremento de estos casos de impagos que se han traducido en pérdidas de patrimonio y desahucios y, para ser justos, tampoco ha supuesto un gran negocio para la Banca ya que se han hecho con una gran cantidad de activos inmobiliarios que no forman parte de su área de negocio y que, en muchos casos,  resulta difícil darles salida.

Lo acontecido en estos últimos años viene a demostrar la obsolescencia de una Ley Hipotecaria de febrero de 1946 que, aun habiendo sido revisada en diciembre de 2015, provoca situaciones de indefensión en los usuarios y tampoco protege de las avalanchas de demandas a las entidades bancarias.

El Gobierno ya tiene preparado el Anteproyecto de Ley que regulará, desde su aprobación y publicación, el mercado hipotecario. Esta normativa, que se aprobará en los próximos meses, tiene un doble objetivo: proteger a los consumidores, aumentar la transparencia sobre este tipo de contratos, evitar avalanchas de demandas contra la banca como las de los últimos meses y dar seguridad jurídica al sector financiero. Esta ley incorpora al ordenamiento jurídico español las directrices europeas en materia hipotecaria y también incluye un paquete de medidas que, además de mejorar el mercado, facilitan a los usuarios la comprensión de las condiciones del contrato que probablemente sea el más importante de su vida.

Estas son algunas de las principales novedades que ha adelantado el Ministerio de Economía.

Transparencia y seguridad:

La directiva europea, en la que se inspira esta ley española, obliga a la entidad financiera a facilitar al cliente todas las ofertas existentes en el mercado, y a entregarle una copia del contrato antes de la firma. Una de las características del contrato es que debe incluir de forma clara quién se hace cargo de los gastos. Es decir, qué va a pagar el banco y qué va a pagar el cliente al formalizar la hipoteca.

Una vez que el Banco entregue la documentación al usuario, éste acudirá al Notario para que verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad y no contiene ninguna cláusula que pudiera resultar abusiva y le resuelva todas las dudas legales sobre el mismo. De esta manera, el usuario podrá conocer en profundidad el contenido de su hipoteca antes del día de la firma.

El Notario levantará acta de la reunión con el usuario para acreditar que éste ha comprendido la información.

Se crea un modelo-tipo de hipoteca:

La ley contempla la creación de un modelo sencillo de hipoteca que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones financieras del mercado hipotecario, puedan entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

Se reducen los costes:

La regulación contempla abaratar el coste de cambiar una hipoteca variable por una a tipo fijo tanto si se negocia con la misma entidad o con otra, en este último caso, la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

También se reduce la penalización en caso de amortización anticipada, tanto parcial como total. En el caso de las hipotecas variables, la comisión será del 0,5% si se realiza la amortización en los tres primeros años, porcentaje que se reduce a la mitad entre tres y cinco años y que desaparece a partir del quinto año. Para las hipotecas fijas, y como compensación a los seguros que contratan las entidades para no perder dinero con este tipo de operaciones, el coste de la cancelación será del 4% en los 10 primeros años. A partir de entonces, el hipotecado deberá pagar un 3% si cancela de forma anticipada. En ambos casos, el Ministerio de Economía deja claro que la comisión se aplicará sobre la cantidad que adelante el cliente, no sobre el capital total pendiente de pago como hasta ahora.

La norma pone fin también a la llamada venta cruzada, impidiendo que las entidades bancarias condicionen la concesión de una hipoteca a la adquisición de productos paralelos como seguros de hogar, fondos de pensiones o tarjetas de crédito, práctica muy habitual hasta ahora en España a la hora de contratar un préstamo hipotecario.

La dación en pago y los gastos de formalización:

Según confirma el Ministerio, en el Anteproyecto de Ley no se incluye referencia alguna sobre la dación en pago (entrega de la casa al banco para saldar la deuda), ni tampoco sobre quién debe hacerse cargo de los gastos de  formalización de la hipoteca (notaría, inscripción registral, actos jurídicos documentados) si bien sobre esto último, como ya se ha dicho anteriormente, el contrato debe reflejar qué gastos paga cada parte, pero no entra a valorar quién debe pagarlo. Ésto nos permite suponer que se continuará con las demandas en los juzgados ya que el Tribunal Supremo declaró abusivo en 2015 que el banco repercuta al consumidor todos estos gastos (tal y como comentamos en un artículo anterior) y establecía que debían repartirse de manera “equitativa”. Se está a la espera de un nuevo pronunciamiento del Alto Tribunal que lo concrete.

¿Qué opinión te merecen estas novedades?

¿Los cambios mejorarán el panorama hipotecario?

Carolina Sanz Hernández

Abogada y Tutora AUCAL


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