¿En qué consiste la figura del usufructo?

¿En qué consiste la figura del usufructo?

Se trata de un derecho real sobre una cosa ajena que faculta a su titular para gozar y disfrutar de la misma por un tiempo limitado.

El Código Civil dice en su artículo 467 que “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.

El titular del derecho se denomina usufructuario, y la propiedad afectada por el usufructo “nuda propiedad”.

El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción. Obviamente, si recae sobre bienes inmuebles, será necesario, para su eficacia contra terceros, la formalización en Escritura Pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Vamos a poner un ejemplo sobre esta posible situación que a raíz de la crisis económica sufrida ha sido habitual: un empresario que tiene hipotecas y préstamos con distintas entidades bancarias, sabe que por el volumen de deuda que tiene su situación personal es “crónica de una muerte anunciada”, decide por tanto preservar al menos su vivienda habitual y le dona a su hijo tan sólo la nuda propiedad del inmueble y se reserva el usufructo vitalicio de su vivienda habitual (para seguir residiendo allí). Al cabo de unos años y estando inmerso en procedimientos judiciales que básicamente son ejecuciones hipotecarias, las entidades bancarias ejecutantes le terminan embargando el usufructo de su vivienda habitual por ser lo único que figura a su nombre en el Registro.

A través de este supuesto analizaremos los derechos y obligaciones que tienen nudo propietario (el hijo del empresario) y usufructuario (la entidad bancaria):

  • Nudo propietario: sigue siendo el propietario de la cosa usufructuada, y conserva todas las facultades que al dueño asisten, excepto el goce y disfrute de la cosa, que pertenece al usufructuario. Podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario. Asimismo podrá inspeccionar la actuación del usufructuario, sin causarle molestias, así como vender la cosa, hipotecar el derecho de nuda propiedad, o imponer servidumbres, pero siempre respetando la forma y sustancia de los bienes sobre los que recae el usufructo, ni hacer nada que perjudique al usufructuario. En cuanto a las obligaciones son: entregar la cosa al usufructuario, realizar las reparaciones extraordinarias indispensables para la subsistencia de la cosa, abonar las contribuciones y cargas que recaigan sobre el capital, y, en general no hacer nada que perjudique los derechos del usufructuario.
  • Usufructuario: tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. El usufructuario tendrá el derecho de disfrutar de las servidumbres que tenga a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma. Podrá aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo. Deberá cuidar de la cosa dada en usufructo con la diligencia de un buen padre de familia, realizando en ella las reparaciones ordinarias que necesite y pagando las cargas y contribuciones anuales que recaigan sobre los frutos o beneficios de la cosa usufructuada. De igual forma deberá pagar los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el derecho de usufructo, así como deberá poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero del que tenga noticias, y que sea susceptible de lesionar el derecho de propiedad. A la extinción del usufructo, debe devolver la cosa usufructuada.

¿Cómo puede recuperar el hijo del empresario la posesión del inmueble?

Las causas legales de extinción de este usufructo son:

  • Por muerte del usufructuario; es la causa más habitual, ya que los usufructos suelen constituirse con carácter de vitalicios (que fallezca el empresario).
  • Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo (si se hubiera constituido un usufructo temporal y no vitalicio).
  • Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona (que la entidad bancaria adquiriera la nuda propiedad también o el hijo del empresario adquiriera el usufructo).
  • Por la renuncia del usufructuario (que la entidad bancaria renunciase al usufructo).
  • Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo (por ejemplo si se derrumbase el inmueble). Si la cosa se perdiera solo en parte, seguirá el usufructo sobre la parte subsistente.
  • Por la resolución del derecho del constituyente.
  • Por prescripción, basada en la falta de uso por el usufructuario de su derecho durante 30 años si fueren bienes inmuebles o 6 años si fueren muebles.

En el caso de querer proceder a la venta del inmueble, ¿Cómo se puede calcular el valor de un usufructo vitalicio? El valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total del bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%.

La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente:

Usufructo = 89 – edad (nuestro empresario tiene 50 años y nuestro inmueble tiene un valor de 150.000 €). No podemos olvidar que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

Solución:

U = 89-50 = 39%

150.000 € x 39% = 58.500 €

¿Qué opinas de esta figura?

¿Conoces a alguien en esta situación?

 

Autora: Carolina Sanz Hernández

               Abogada y Tutora Aucal

*Aucal Business School imparte el curso Superior en Urbanismo ofreciendo una formación concreta con el objetivo de conocer y saber gestionar la temática urbanística, además de cómo intervenir en los procesos de gestión del suelo.  El alumno conocerá el funcionamiento del Registro de la Propiedad y sus principales funciones. Esta formación tiene una duración de 225 horas, bajo la modalidad online y con una duración estimada de 3 meses.

 

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