Auge del sector residencial

La rentabilidad de comprar para alquilar

Invertir en la compra de vivienda residencial para su posterior alquiler se posiciona como uno de los activos más rentables. El buen momento del sector inmobiliario combinado con unos bajos tipos de interés, atrae a pequeños y grandes inversores. Aunque los beneficios son interesantes, los expertos alertan de una burbuja de rentabilidad‘, donde los beneficios esperados están sobrevaluados con respecto a la realidad.

Auge del sector residencial

Tanto pequeños como grandes inversores y SOCIMIS se dejan seducir por los cantos de sirena del mercado inmobiliario que prometen unos beneficios importantes en la compra de vivienda para su posterior alquiler. Los precios de los alquileres en España se vieron incrementados casi 13% de media. En Barcelona y Madrid este aumento se situó en un 12,24% y 11,88% respectivamente, según datos de la consultora CBRE.

El aumento de los beneficios de la inversión en el sector residencial es una tendencia relativamente nueva, ya que el año pasado la compra de oficinas para alquilar se situaba como la opción más rentable. Hoy, gracias a la coyuntura económica, el sector residencial ha tomado el relevo para proporcionar beneficios brutos de hasta un 7% según el último informe de Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF).

Tal y como señala el grupo CBRE al diario El Confidencial: «El segmento residencial está tomando un papel más relevante en la actividad general del sector inmobiliario. La expansión de la demanda de vivienda, tanto en compra para uso propio como en rentabilidad, y el intenso crecimiento del alquiler en las grandes ciudades, están condicionando la evolución de este segmento».

Producto residencial más rentable

Dentro del segmento residencial hay diferencias de rentabilidad entre los productos. El tipo de vivienda y el barrio donde esté situada influye en el rendimiento del activo. Así, por ejemplo, la existencia o no de ascensor en la vivienda, el número de habitaciones o la antigüedad y estado de conservación son factores importantes a tener en cuenta.

La rentabilidad de comprar para alquilar

Según el Grupo Tecnocasa, el ascensor no influye a la hora de fijar la renta del alquiler. En lo que se refiere a la compra, es un factor que contribuye a bajar o subir el precio. Tal y como indica Álvaro Cubero, responsable de estudios de Tecnocasa: «El precio de compra de una vivienda con ascensor puede ser entre un 15-20% más elevado respecto a otra de las mismas características, aunque en ocasiones la brecha puede ser incluso mayor».

Además del ascensor, el tamaño de la vivienda influye en el precio. Según el informe de UPF, las viviendas más rentables son aquellas con unas dimensiones de entre 40 y 60 metros cuadrados. Los inmuebles de mayor tamaño presentan un rendimiento más bajo.

Respecto al número de habitaciones, hay una variabilidad según el tipo de barrio. Así, en una zona universitaria puede resultar más rentable una vivienda con más de tres habitaciones. En barrios destinados a otro inquilino objetivo, la demanda es mayor en inmuebles de 2 habitaciones.

Los núcleos más interesantes para invertir son Madrid y Barcelona. Mientras que para los inquilinos esto se transforma en un detrimento de sus ingresos, los inversores tanto pequeños como grandes se frotan las manos.  La gran demanda unida a la escasez de vivienda propicia un escenario idóneo para que el mercado fije sus propios precios.

Burbuja inmobiliaria o ilusión de la rentabilidad

Si bien el mercado inmobiliario es experto en tropezar dos veces con la misma piedra, también parece ser autocrítico.

Los momentos de alegría y derroche en épocas prósperas pueden tener consecuencias fatales. Y el mercado inmobiliario lo sabe por experiencia. Por ello, los expertos advierten de una posible ‘burbuja de rentabilidad’ que infla de manera ilusoria los márgenes de rentabilidad de los especuladores, y como el mercado funciona en parte gracias a las expectativas, esto puede contribuir a una ilusión colectiva muy lejos de la realidad.

Tal y como apunta Cubero: «Los vendedores están incorporando por anticipado a los precios de oferta de las viviendas, lo que conlleva a situaciones de sobrevaloración».

Por otro lado, la Sociedad de Tasación muestra que esta sobrevaloración se sitúa de media en un 15% con respecto a la ganancia real.

Para poder obtener beneficios acordes con la realidad, es imprescindible tener en cuenta los niveles reales de ocupación, así como el flujo del mercado residencial.

¿Crees que comprar para alquiler es rentable?

¿Crees que la tendencia continuará en el tiempo?

¡Esperamos tu opinión!


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