herencia

La guerra por la herencia de un inmueble

Es muy común que en el momento de heredar una vivienda surjan problemas entre los involucrados, ya que es un bien indivisible, y para poder venderlo deben estar todos de acuerdo.

¿Problemas con una vivienda heredada?

Lo primero que debemos aclarar es que, “una herencia es un acto jurídico con el que una persona transfiere todos sus bienes, derechos y obligaciones (comúnmente conocido como patrimonio) a otras personas en el momento de su fallecimiento”. 

Es por esto que una herencia es el reflejo de las voluntades de una persona para con sus bienes.

No es raro, ni poco común, recibir en una herencia una propiedad, ya que al menos en España la mayoría de los ciudadanos son propietarios, el 83% de los españoles prefiere tener su vivienda en propiedad.

Hay que tener en cuenta que la propiedad es un bien indivisible, no es como el dinero de una cuenta bancaria que se puede dividir entre los herederos, una vivienda a heredar por varias personas pasa a una situación de proindiviso o copropiedad, en que cada heredero tiene en propiedad una parte de ella.

¿Y qué ocurre si uno de los propietarios quiere vender la vivienda?

Esta pregunta es muy común en esta situación, porque es inevitable que hayan problemas entre los herederos, ya que uno puede querer vender y otro no.

Para poder vender un inmueble con varios propietarios, es necesario tener el consentimiento de todos, ya que no es válido con la mayoría, puesto que no se puede obligar a nadie a vender, al igual que no se  puede obligar a nadie a quedarse como copropietario.

Existen dos situaciones que hay que tener en cuenta, la aceptación de la herencia y la partición hereditaria, son dos actos distintos.

En la aceptación los herederos muestran libremente la voluntad de aceptar la herencia que les corresponda, y en la partición, los herederos que han aceptado se reparten el caudal hereditario.

En el momento del reparto se pueden hacer ciertas modificaciones que eviten problemas futuros. Como por ejemplo, si hay efectivo además de inmuebles se puede llegar a un acuerdo y entregar la propiedad del inmueble al heredero que quiere la vivienda, a cambio de dejar de recibir efectivo por el valor de la parte que le correspondía en un principio. Así tendría la propiedad completa del bien un solo heredero y se evita el condominio.

¿Qué pasa si un heredero quiere vender la propiedad y otro no?

Si no se puede evitar el condominio y uno de los herederos quiera vender el inmueble, puede hacer lo siguiente:

  • Vender su parte de la propiedad al resto de herederos o a un tercero.
  • Ponerse de acuerdo todos los herederos.
  • Si no se ponen de acuerdo los herederos, hay que ir por la vía judicial. En este caso, uno de los herederos que quiera vender puede solicitar la partición judicial de la herencia y la subasta pública del inmueble.

Para poner el bien a subasta pública se solicitará la extinción de la relación de copropiedad.

Subasta pública de un inmueble heredado

Lo primero que hay que hacer es solicitar la tasación del inmueble, ya sea con un tasador privado o a través de un perito tasador que designe el juez.

Si los herederos no están de acuerdo con el valor de la tasación del inmueble, puede ser impugnado para que se revise y después se subastará.

A la subasta pueden asistir el resto de los copropietarios para pujar por ella, sin necesidad de dejar ningún depósito. Los que se resistían a vender no podrán asistir.

En el caso de ser un interesado ajeno a los herederos, deberá dejar un depósito del 30% del valor de tasación, para poder pujar por el inmueble.

Conceptos que debemos conocer al momento de heredar un inmueble

  • La base imponible
  • Impuesto de sucesiones y donaciones
  • IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
  • Plusvalía Municipal
  • Herederos Legales
  • Deducciones según la edad de los herederos

Les dejo el enlace más abajo con todos los detalles, según el portal (tasaciones.cbre.es)

Siempre la mejor opción en estos casos de herencia de un inmueble, es llegar a un acuerdo entre los herederos, para evitar desgaste, malos ratos y los gastos judiciales (tasación, abogado y procurador). Además, al ser vendido el inmueble a través de subasta pública suele ser a un precio inferior al que se vendería en el mercado.


Fuentes utilizadas en este artículo:

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2021/01/04/788371-los-problemas-que-pueden-surgir-entre-los-herederos-al-vender-una-vivienda-y-como

https://tasaciones.cbre.es/noticias-de-tasaciones/todo-sobre-herencia-de-inmuebles/#:~:text=Una%20herencia%20es%20el%20acto,herencia%20se%20incluyen%20bienes%20inmuebles.


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