sector inmobiliario

Cuando el inmueble pierde su valor y el sueño de la vivienda propia es una pesadilla

Esta desesperada situación a la que se ha llegado hoy en día en el Reino Unido, es francamente escandalosa e insostenible para los cientos de miles de propietarios que poseen inmuebles considerados inseguros, cuyo valor de mercado es cero, e incluso muchos tienen además hipotecas que aún no terminan de pagar, y que tampoco pueden vender, pues no tienen ningún valor para los bancos, y estos deniegan a su vez préstamos hipotecarios a los posibles compradores. Lo peor, es que esta situación podría repetirse en cualquier país.

 El origen de “La maldición de Grenfell”

La espantosa tragedia humana, producida por el incendio del edificio; “Grenfell Tower”, ubicado en el vecindario de North Kensington de la ciudad de Londres, ha sido calificado como el más mortífero ocurrido en viviendas del Reino Unido desde la Segunda Guerra Mundial.

El fuego se desató en la madrugada del 14 de junio de 2017, originándose en el piso 4 y luego se propagó con una velocidad inusitada al resto de la estructura de 24 pisos, afectando rápidamente la totalidad de sus 120 apartamentos. Murieron 72 personas, incluyendo 18 menores y otras 223 lograron escapar de las llamas. La investigación posterior abrió las alertas sobre los tipos de materiales que estaban siendo utilizados en la construcción.

Falta de regulación en los materiales de construcción

Aproximadamente un año antes, en mayo de 2016, la Torre Grenfell de este complejo residencial, había sido renovada y revestida nuevamente con paneles de aluminio de bajo coste, y cuyo trabajo fue encargado a la constructora Rydon, a un costo total de 10 millones de libras esterlinas, (alrededor de 12,8 millones de dólares).

Sin embargo, el tipo de revestimiento que se había utilizado, estaba prohibido en varios países europeos y también en Estados Unidos, debido a que, en el hipotético caso de incendio, permite que las llamas se esparzan con rapidez, y genera gran cantidad de humo tóxico.

Posterior al incendio, la constructora a cargo de la renovación, expresó a través de un comunicado, que el trabajo había sido cumplido “con todos los controles, regulaciones contra incendios y estándares de salud y seguridad”.

Y al parecer tenían toda la razón, ya que las normas británicas vigentes (en ese momento) en materia de construcción se habían vuelto más permisivas de lo que habían sido históricamente.

Hasta antes de la década de 1990, las normas de construcción eran muy extensas y detalladas, pero se comenzaron a reducir, dejándolas con estándares mucho menos precisos. También se permitió que los trabajos de inspección de las obras fueran realizados por compañías privadas.

Posterior al año 2000, se autorizó el uso de revestimientos que fueran fabricados con láminas metálicas no inflamables en ambas caras, posibilitando así que el material interior no fuera tan importante, y al parecer, sólo bastaba que cumpliera adecuadamente la tarea de aislar.

De este modo los revestimientos de bajo coste, denominados ACM, (Aluminum Composite Material) que utilizaban aluminio en sus capas externas, y que estaban adheridos a un núcleo de termoplástico extruido, cumplían perfectamente los lineamientos exigidos. Sin embargo, el sólo hecho de poseer una capa de tipo plástico, equivalía en la práctica a una masa de combustible solidificado, y que frente a elevadas temperaturas podría fluir fuera del revestimiento y encenderse.

El inicio del fuego y posterior incendio

La extensa investigación llevada a cabo, determinó que la tragedia se originó por la explosión de un frigorífico, que se incendió de forma accidental en uno de los apartamentos de la parte inferior de la torre.

El incendio se extendió rápidamente, cual reguero de pólvora, lo que sorprendió a los bomberos que llegaron inicialmente, por la facilidad con la que se propagaron las llamas. Después se supo que fue debido al revestimiento con que contaba el edificio, y que frente al fuego funcionó como un acelerador de la combustión.

Los bomberos, siguiendo el protocolo para edificios, que por norma están diseñados para evitar que el fuego se propague de un piso a otro, aconsejaron inicialmente a los residentes quedarse dentro de sus apartamentos. Pronto comprendieron que habían entregado el peor consejo posible, pues los paneles del revestimiento comenzaron a arder por el material inflamable que poseían, y dieron una contraorden de salir rápidamente, pero para muchos residentes, ya era tarde.

Fiona McCormack, quien es la superintendente de la Policía Metropolitana de Londres, explicó que, en el transcurso de la investigación posterior al incendio, los dos materiales que componen el revestimiento, mostraron una combustión fácil en las pruebas realizadas, en especial el material aislante.

Sin embargo, se han encontrado revestimientos en otros edificios que son aún más peligrosos que el ACM. Por ejemplo, el laminado de alta presión (HPL), que es un material que emite más humo y se incendia todavía más rápido que el revestimiento de aluminio.

¿Quienes son los perjudicados?

El mercado inmobiliario británico ha sido severamente afectado por la denominada “Maldición de Grenfell”, debido a las nefastas consecuencias del “escándalo del revestimiento”, que hoy sufren los cientos de miles de propietarios de apartamentos, cuyos edificios están considerados por las autoridades como de “Alto Riesgo”, al estar revestidos con el mismo material que ocasionó la tragedia de la Torre.

Para prevenir situaciones similares, el gobierno generó leyes más estrictas en la utilización de materiales de construcción, ocasionando que alrededor de 1,3 millones de edificios, pasaran de un momento a otro a ser considerados peligrosos.

Nadie quiere hacerse responsable, y las compañías constructoras argumentan que cuando esos edificios fueron construidos, se permitía legalmente el uso de los materiales que ahora han sido prohibidos. Por su parte los propietarios afectados, le piden cuentas al gobierno, ya que fueron las autoridades quienes no aplicaron las normas correctas.

Todo esto ha impulsado a los bancos a poner como condición en la solicitud de créditos hipotecarios, que los clientes interesados en comprar inmuebles, demuestren que la fachada es segura en caso de incendios.

Para agilizar los trámites y simplificar las operaciones, la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), que agrupa a los inspectores y tasadores del sector inmobiliario, creó en 2019 un certificado especial denominado; “EWS1”, que identificaba los inmuebles seguros, y dispuso instrucciones a los tasadores, de valorar en cero libras los pisos en edificios que no obtuvieran el certificado.

A pesar que el Mercado Inmobiliario está al alza, y los precios se han disparado en un 8,5% en 2020, hay miles de viviendas que son prácticamente invendibles, algunas por ser de alto riesgo según el gobierno, y por otro lado la demora en la entrega del certificado EWS1. Esto se debe a la extensa lista de solicitudes para obtenerlo, lo que está ocasionando un retardo de aproximadamente un año en promedio, para efectuar las revisiones.

Esta desesperada situación a la que se ha llegado hoy en día en el Reino Unido, es francamente escandalosa e insostenible para los cientos de miles de propietarios que poseen inmuebles considerados inseguros, cuyo valor de mercado es cero, e incluso muchos tienen además hipotecas que aún no terminan de pagar, y que tampoco pueden vender, pues no tienen ningún valor para los bancos, y estos deniegan a su vez préstamos hipotecarios a los posibles compradores. Lo peor, es que esta situación podría repetirse en cualquier país.

Para empeorar la situación, las pólizas de seguros de incendios en los edificios con revestimiento ACM, ha multiplicado al menos 5 veces su valor inicial, y efectuar el cambio de los materiales considerados inflamables, varía entre 30 y 70 mil euros por apartamento. Obviamente no todos podrán afrontar estos gastos, ni aún con ayuda del gobierno, lo que conlleva a que el edificio no podrá obtener el certificado de seguridad, hasta que se completen las renovaciones que impone el nuevo reglamento.

Por su parte, los compradores también se están alejando de este tipo de propiedades, por el riesgo que corren.

El gobierno ha prometido ayudas, pero ninguna podrá borrar el costo físico y emocional que han debido soportar las personas afectadas.

El sueño de la vivienda propia, también puede ser una pesadilla.


Enlaces sugeridos:

Las llamas envuelven un edificio habitacional en Londres y se reportan muertos

https://www.nytimes.com/es/2017/06/14/espanol/grenfell-londres-incendio.html

Los cientos de miles de personas en Reino Unido que son propietarias de apartamentos “que no valen nada”

https://www.bbc.com/mundo/noticias-internacional-56947019

Los propietarios de apartamentos en Reino Unido ‘que no valen nada’

https://www.eltiempo.com/mundo/europa/los-propietarios-de-apartamentos-en-reino-unido-que-no-valen-nada-587272

Cientos de británicos atrapados en casa: sus apartamentos no valen nada y no pueden venderlos

https://www.20minutos.es/noticia/4720278/0/cientos-britanicos-atrapados-casa-apartamentos-no-valen-nada-no-pueden-venderlos/

Los apartamentos que “de la noche a la mañana” son invendibles en Reino Unido

https://www.republicainmobiliaria.com/editorial/apartamentos-invendibles-reino-unido/

Cientos de miles de personas en Reino Unido son propietarias de apartamentos “que no valen nada”

https://larepublica.pe/mundo/2021/05/11/cientos-de-miles-de-personas-en-reino-unido-son-propietarias-de-apartamentos-que-no-valen-nada/

La ‘maldición de Grenfell’ deja miles de pisos invendibles en el mercado británico

https://elpais.com/economia/2021-03-12/la-maldicion-de-grenfell-deja-miles-de-pisos-invendibles-en-el-mercado-britanico.html

Informe culpa al revestimiento de incendio en la Torre Grenfell de Londres

https://www.france24.com/es/20180604-informe-culpa-al-revestimiento-de-incendio-en-la-torre-grenfell-de-londres

Las trampas mortales que persisten después del infierno en la Torre Grenfell

https://www.nytimes.com/es/2019/06/02/espanol/torre-grenfell-incendio-edificios.html

Londres: 71 personas murieron en incendio de Grenfell Tower en junio

https://www.aa.com.tr/es/mundo/londres-71-personas-murieron-en-incendio-de-grenfell-tower-en-junio/967464

Un frigorífico, el origen del incendio de la torre Grenfell de Londres

https://elpais.com/internacional/2017/06/23/actualidad/1498211257_235698.html


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