La compra de viviendas en España: ¿en crisis?

Sigue en un sube y baja constante la compraventa de viviendas en España. Según la estadística notarial, estos últimos cuatro meses del año ha ido en descenso la compra de vivienda. Menos mal que sólo fue de un 4,5%.

¿En crisis la compra de vivienda en España?

La mayoría de las voces expertas en el tema inmobiliario, atribuyen esta caída a la implementación de la nueva Ley Hipotecaria. Esto sucederá durante algún tiempo, porque toda nueva Ley o todo cambio en la ley, en un principio cuesta implementarlo.

Otros factores que influyen en esta baja, son los ingresos per cápita de los españoles, que muchas veces no alcanza para pagar un dividendo mensual (hipoteca) y los altos precios de venta de los inmuebles.

Los números no mienten, agosto de este año se cerró con 30.351 compras de pisos y casas, según el Centro de Información Estadística del Notariado. El metro cuadrado se situó en 1.351 euros como precio promedio de las viviendas transaccionadas. Sin embargo, el precio de las viviendas de segunda mano creció un 4,4% anual, hasta los 1.450 euros por metro cuadrado. En cambio, los pisos de obra nueva se situaron como media en 2.123 euros por metro cuadrado, un 7,5% más.

Según las estadísticas, un poco más de la mitad (52,3%) de las operaciones de compraventa, se hicieron mediante préstamos. Se pidieron 15.859 préstamos para la adquisición de viviendas, lo que significa un incremento anual del 2,3%. Todo esto según un artículo del portal elpais.com.

Hay otro enfoque del que no hemos hablado y que es tan importante como la compraventa de viviendas, son los fondos inmobiliarios y las entidades financieras, que tienen mucho que decir con respecto a las viviendas que ponen en venta.

Las hipotecas se abaratan y se aceleran las ventas

Los fondos inmobiliarios y las entidades financieras están dando un giro a su estrategia de gestión de activos inmobiliarios y están acelerando las ventas de inmuebles. Esto se debe a que los grandes inversores temen “un parón del mercado inmobiliario”, según Toni López, director del área de Inmobiliaria de la empresa Forcadell.

Razones tienen para actuar así, ya que el sector inmobiliario se ha enfriado y la compraventa ha disminuido, también ha influido sobretodo, los efectos de los cambios en la Ley de Arrendamiento Urbano.

A tanto ha llegado, que fondos y bancos han acelerado las ejecuciones hipotecarias, vendiendo viviendas cuándo aún no se ha ido el antiguo propietario moroso. Incluso, vendiendo viviendas que se adjudicaron con un acuerdo  con el antiguo dueño.

Algo similar está ocurriendo con las viviendas arrendadas, que amarran a las inmobiliarias por 7 años, ya que eso dice el contrato de alquiler, y no pueden vender antes de eso, con lo cual no ganan en la plusvalía de la propiedad.

López explica lo siguiente, “La nueva ley obliga a las empresas a hacer contratos de alquiler de 7 años y sólo permite actualizar la renta con el IPC –recuerda López– por lo que los fondos consideran que tener más años el activo no va a aportarle recorrido alcista al precio, mientras los expone al riesgo de que cambie el ciclo”, asegura. “Con la crisis llegaron a España muchos fondos oportunistas y ahora, cinco o seis años después, consideran que es el momento de cerrar el ciclo” explica López. Según artículo del portal la vanguardia.com.

Debido a la actual incertidumbre política y económica, no pueden hacer un plan de negocios a 7 años, por la condición de la Ley de Arrendamiento, por lo tanto, ponen en venta todos los fondos, los cuales antes eran diferenciados.

Incluso, debido a los cambios en la LAU (Ley de Arrendamiento Urbano) y la presión social, prefieren vender antes del desahucio.

Otra opción que les beneficia a los fondos inmobiliarios es, pasado los 7 años de alquiler, vender la propiedad en vez de alquilarla nuevamente, ya que invierten menos en arreglarla para la venta (6.000 euros) que en arreglarla para alquiler (el gasto es aún mayor).

López aporta lo siguiente, “Los bancos especialmente, pero en menor medida los fondos, están muy preocupados por su imagen ante la opinión pública y ahora prefieren vender los inmuebles antes de llegar al desahucio, aunque sea a costa de realizar un descuento importante en el precio de venta”.

Viendo el panorama actual de las inmobiliarias, podemos decir que todas han tomado medidas de resguardo, y han acelerado las compraventas, incentivando al comprador con numerosos descuentos y atenciones preferenciales que son muy tentadores al momento de comprar.


Fuentes utilizadas en este artículo:

https://www.lavanguardia.com/economia/20191007/47848415988/mercado-inmobiliario-espana-bancos-fondos-venta-inmuebles.html

https://elpais.com/economia/2019/10/08/actualidad/1570528759_018174.html


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